| |
Lo sconto aiuta chi investe
di Maurizio Cannone del 23 ottobre 2010.
Dal prossimo gennaio, se l'iter parlamentare si completerà senza modifiche, sarà possibile affittare le abitazioni pagando una tassazione del 20% sui canoni percepiti. È la norma conosciuta come cedolare secca che da anni è attesa dal mercato. Avrà un forte impatto sul settore e sembra arrivare al momento giusto per chi vuole investire. I prezzi sono calati negli ultimi due anni e ancora perdono qualche punto percentuale a trimestre in attesa della stabilizzazione. In più gli sconti medi praticati sono ormai, in media, tra l'8 e il 13% in tutta Italia, tranne rare eccezioni.
Se aggiungiamo i bassi tassi d'interesse, nonostante una lenta e modesta ripresa nelle ultime settimane, sembra che ci siano tutte le condizioni per guardare al mattone e al relativo affitto come un valido strumento per investire. L'aliquota del 20% è infatti addirittura inferiore a quella che in questo momento è applicata ai redditi più modesti (nella fascia 0-15mila euro l'anno si parte dal 23% per arrivare al 43% oltre i 75mila euro lordi l'anno).
Dal punto di vista fiscale l'opportunità è interessate, ancor di più pensando che dopo cinque anni si potrebbe rivendere l'immobile senza alcuna tassazione. Osservando l'andamento dei mutui si capisce meglio la convenienza dell'investimento.
A settembre, per la prima volta, la scelta del tasso fisso è stata fatta dal 40% dei sottoscrittori - fonte Mutuionline sulle operazioni web - dopo anni in cui il variabile aveva la quasi totalità dei contratti. Con carta e penna proviamo a vedere se la cedolare secca convenga davvero e se sì quanto.
Abbiamo stimato l'acquisto di un appartamento da 50 mq in zona residenziale semicentrale a Milano, per un costo di 3mila euro al mq pari a 150mila euro complessivi. Non sono state calcolate le spese accessorie perché troppo variabili. Ipotizzando l'acquisto con un mutuo a tasso variabile della durata di 25 anni, pari all'80% del prezzo dell'immobile, e un canone di 800 euro mensili (che diventano 640 netti) spesso la rata di mutuo risulta inferiore a quanto incassato. La rata è infatti di 634 euro mensili, al tasso del 4,01 per cento. Se si sceglie la stessa scadenza ma con tasso variabile la rata mensile scende a 439 euro. Certo però, esiste il rischio di una ripresa dei tassi nell'arco di 25 anni. Non è invece conveniente puntare su una durata troppo breve. Infatti se si sceglie una scadenza di 10 anni a tasso fisso (quelli indicati sono i migliori sul mercato a fine settembre) la rata mensile arriva a 1.191 euro. Quasi il doppio rispetto ai 640 netti incassati. Se si passa a simulare un mutuo per il 40% dell'importo il vantaggio tra entrate da locazione nette e rata del mutuo si osserva su tutte le scadenze. Per una durata di 20 anni a tasso fisso la rata mensile arriva a 362 euro contro i 640 incassati. Se si sceglie il variabile la rata passa addirittura a 298 euro (ma col rischio di ripresa dei tassi).
Se il mutuo si limita al 40% del valore dell'immobile la durata del mutuo non è un problema: il saldo tra entrate e uscite risulta sempre positivo. Anche nel caso della durata minore, a 10 anni, in cui l'importo della rata è sempre sotto i 600 euro sia per il fisso sia per il variabile. «In questo momento l'investimento in immobili a uso locazione è particolarmente interessante – spiega Roberto Anedda, vicepresidente di Mutuionline – . Grazie alla cedolare secca al 20% molte durate del mutuo riportano un saldo attivo tra affitto netto percepito e rata mensile del mutuo. A condizione di disporre di un capitale minimo pari al 20% del prezzo d'acquisto, oltre alle spese aggiuntive. Nel caso di mutuo al 100% la rata mensile supera l'affitto percepito, col vantaggio però di non dover anticipare capitali. Un trattamento fiscale di favore che arriva a dimezzare le aliquote per i redditi più alti». Da notare come attualmente non esistano più mutui pensati espressamente per chi intende acquistare per mettere a reddito, come invece accadeva fino a pochi anni fa. Anche in presenza di un contratto d'affitto che in teoria dovrebbe garantire i ricavi per il rimborso, le banche nella valutazione dell'affidamento si basano principalmente sui criteri di reddito. L'investimento deve essere affrontato da chi già dispone di garanzie.
fonte:
Il Sole 24 Ore
|
